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「資産性」

成長著しい観光産業の「収益性」

世界のTOKYOの「資産性」

転用可能による「安全性

世界で最も魅力的な都市「東京」

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路地裏横丁

 このように訪日観光客が増加する中、米大手旅行雑誌「コンデナスト・トラベラー」に「最も魅力的な世界の都市ランキング」の1位に東京が選ばれました。東京の「超近代的な高層ビル群と寺社や森林との混在」が評価されたようです。

 英国経済専門誌「エコノミスト」が「世界の安全な都市指標」世界の主要50都市を対象に、治安、インフラ、デジタル化、暮らしやすさや健康など、4カテゴリー、計40以上の評価項目からなる総合ランキングを発表し、第1位は日本の「東京」。

 美しい街並みがある一方で、繁華街の路地裏の猥雑な空間が同居している。ファッション、アート、伝統文化、食文化、サブカル、自然と多様な文化に富んだ都市「東京」は一時的な爆買い需要に頼る必要などありません。

 
魅力的な世界の都市ランキング
1位 東京
2位 京都
3位 フィレンツェ(イタリア)
4位 ルツェルン(スイス)
5位

サンミゲルデアジェンデ(メキシコ)

再開発エリアの資産価値は上がる

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新駅誕生やリニア開通などで
盛り上がる「品川」

 2020年の東京オリンピック開催が決まった以降も、東京駅を中心とした「東京大改造」の表現が大げさではないくらいに再開発計画が発表されております。

 エンターテイメント施設が建設されることで便利になり、賑わいのある空間があちらこちらで誕生します。

 まずは東京駅を中心とした大手町、八重洲、日本橋エリアの工事が着実に進んでおり、東京五輪後に開発は本格化し、東京駅周辺の街並みは大きな変貌を遂げることになります。

 また品川エリアは、国際戦略都市として進化するために推進されている「アジアヘッドクオーター特区」構想の1つに選ばれているエリアで、国際ビジネスの中心となる街で、今後が期待されています。

 2027年には品川~名古屋間を最短40分で結ぶ「リニア中央新幹線」が開業する予定です。さらに品川駅は、空の玄関口「羽田空港国際ターミナル」駅まで11分、「成田空港」駅までダイレクトにアクセスできるので、国内・海外への要所となるエリアになります。

 オリンピック後も資産価値を保てる、場合によっては資産価値が上がるエリアも予想され、投資のチャンスが広がることが期待できます。

 
 

開発は止まらない
超巨大プロジェクトの数々

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「国家戦略特区」は東京都全域

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アジアヘッドクォーター特区
出所:東京都政策企画室

潜在的投資意欲が旺盛

各国主要都市の平均賃貸利回り(%)
出所:Global Property Guide

 東京の平均賃料水準は世界主要都市のなかでも安く、ニューヨークや香港など他の主要都市の半分以下の水準だと言われています。

 不動産投資の利回り東京の平均賃料水準は世界主要都市のなかでも安く、ニューヨークや香港など他の主要都市の半分以下の水準だと言われています。

 不動産投資の利回りについても、台湾や香港で1~2%台にも関わらず、東京はいまだに3~5%を確保できているということで、アジアを中心とした世界の不動産投資家からの買い意欲が旺盛な状況です。

 高齢化は進行中で、2018年は総人口の28%、2035年には33.4%になるだろうと言われており、将来は社会保障や年金制度が立ち行かなくなるだろうというのが大方の予想となりつつあります。

 老後の収入を確保したいということで、最近は20代半ばから30代で不動産投資をはじめて65歳までにローンを完済するというプランを持っている方が増えてきました。

 投資用不動産(収益性不動産)の場合は建物に対して30%の控除が受けられます。たとえば5000万円で購入した不動産が3分の1から5分の1程度の相続評価額となることが多く、現金資産を投資用不動産に替えて相続税を低くしたいという節税ニーズが年々増えてきています。

生産緑地2022年問題の影響は限定的

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生産緑地地区

 現在、生産緑地に指定されている土地の大半(およそ8割)は、1991年3月に「生産緑地法」が改正された時に指定されたものです。

 これが、来る2022年に30年の期限を迎えます。指定が一斉に解除されて大量の住宅用地が生まれると、都市部周辺の地価が暴落するのではないか、というのが「生産緑地の2022年問題」です。

 練馬区が185.3万㎡、世田谷区が89.7万㎡でこの両区で全体の3分の2を占め、江戸川区・杉並区・足立区・葛飾区の4区で全体の3分の1弱を占めています。区部に限れば「生産緑地の問題は、練馬区と世田谷区の問題」ともいえます。

 23区に限って言えば、2022年問題はある特定の区に限定された問題であり、区部の地価バランスから考えて、特定エリアでの地価下落はあるとしても、区部全体の地価への影響は小さいと考えます。

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